京都市で不動産を売却する際に知っておきたい5つのポイント｜地元密着のプロが解説！

不動産を売るとき、誰もが「少しでも高く、スムーズに売却したい」と思うものです。
しかし、不動産市場は地域によって動き方やニーズが異なるため、「全国的な情報」だけでは不十分なケースも少なくありません。

特に、京都市は歴史的・文化的な背景や景観保全の規制など、他都市にはない特徴を持っています。
そこで今回は、京都市で不動産を売却する際に、必ず押さえておきたい5つのポイントを、地域密着の不動産会社の視点から詳しく解説します。

1. 京都市特有の「景観規制」に注意！

京都市には、景観保護の観点から、他の都市にはない独自のルールが存在します。

▶ たとえば…

• 建物の高さ制限（31m→15m→10m…などエリアで異なる）

• 屋根の形・色に関する規制（瓦屋根推奨など）

• 外壁の色、看板のサイズ・明るさの制限

これらは、購入希望者にとって「思ったような建て替えができない」「リノベーションの自由度が低い」などの理由で、購入意欲に影響する場合があります。

✅ 売却前の対策

• 自分の不動産がどの景観地域に属しているかを確認

• 買主に説明できるよう、役所での事前確認を

• 再建築やリフォームに制限がある場合は、誠実に開示

2. 観光需要と空き家問題のバランスを理解する

京都市は、観光都市としてのブランド力があり、インバウンドの影響も大きい地域です。
一方で、郊外エリアを中心に空き家が増えているという現実もあります。

▶ どう影響する？

• 中心部（中京区・東山区・下京区など）は今もニーズが高く、投資用物件としても人気

• 北部や西京区などは、空き家や売却までの期間が長引くことも

✅ 売却を有利に進めるためには…

• 立地によっては、住宅向けより「民泊用」「収益物件」として訴求した方が効果的

• 空き家であれば、京都市の空き家活用・流通制度や補助金情報を活用して、買主にメリットを伝える

• 将来の再開発エリア（例：梅小路周辺など）の動向も調べておく

3. 売り時を見極める「シーズン」と「需要層」

京都市では、売却しやすい時期や、ターゲットとなる購入層に若干の傾向があります。

▶ 京都市で不動産が動きやすい時期

• 2月〜3月：新生活準備のシーズン（家族・学生）

• 9月〜10月：秋の引っ越しシーズン（地元転居者）

• 観光需要の落ち着く初夏・初冬も狙い目

▶ 特に動く層

• 大学や職場の近くに住みたい単身者・ファミリー

• 地元の高齢者層の住み替えニーズ

• 京都で収益物件を探す県外・海外の投資家

✅ 売却戦略のヒント

• 対象物件の「誰に向けて売るのがベストか」を明確に

• 時期に合わせたプロモーション（春は学生向けなど）

• 査定前に需要層に合った軽微なリフォームやクリーニングも効果的

4. 土地・建物の「法的制限」はしっかり確認！

京都市では、土地に関する法令上の制限も多く、確認せずに売り出すと後でトラブルになる可能性があります。

▶ 代表的な確認ポイント

• 建ぺい率・容積率

• 接道義務（再建築の可否）

• 都市計画区域・用途地域

• 景観地区の種類

• 文化財保護区域かどうか

特に古民家や町家などは、文化的価値が高い一方、修繕に制限がかかるケースもあるため要注意です。

✅ 専門家と一緒にチェックを

• 仲介を依頼する不動産会社に、しっかり調査してもらう

• 境界確定や測量が必要な場合は、早めに手配を

• 所有権や抵当権の登記情報も整理しておくとスムーズ

5. 地元密着の不動産会社を選ぶことが成功のカギ

不動産売却の成否は、「誰に依頼するか」で大きく変わります。

▶ なぜ地元業者が強いのか？

• 地域相場や需要を熟知している

• 物件の魅力や地域情報を具体的に伝えられる

• 近隣との関係性を重視しながら対応できる

• 京都特有の規制や文化的な事情にも理解が深い

全国対応の大手不動産会社も頼りになりますが、京都市の物件売却においては、地域密着の専門会社が圧倒的に有利です。

✅ 不動産会社選びのポイント

• 査定の根拠が具体的かどうか

• 売却実績や口コミ評価

• 担当者の対応力・誠実さ

• 契約内容や販売戦略の説明が丁寧かどうか

まとめ｜京都市の不動産売却は「地域理解」がカギ

京都市の不動産売却では、他都市にはない注意点や戦略が求められます。
今回のポイントをしっかり押さえることで、損をせずに納得のいく売却を目指すことが可能です。

✅ 今日の5つのポイントをおさらい：

1. 景観規制を把握しておく

2. エリア別の市場動向と空き家問題を理解する

3. 売却時期とターゲット層を意識する

4. 土地・建物の法的制限を事前に確認する

5. 地域密着の信頼できる不動産会社に相談する

弊社について

弊社は、2024年7月に京都市で開業した新しい不動産会社です。不動産業界で20年以上の経験を積んだのち、長年の夢であった独立を実現いたしました。小さな会社だからこそ、一人ひとりのお客様とのご縁を大切にし、親身になって寄り添うことを信条としています。

また、京都市に認定された「空き家相談員」として、地域に密着した活動を展開しており、京都市との提携を通して信頼性の高いサービスを提供。空き家の所有者だけでなく、近隣住民の方からの老朽化した空き家に関するご相談にも対応し、地域全体の安全と暮らしやすさの向上に努めています。

空き家は相続が絡むケースが多く、遺産分割協議でのトラブルを未然に防ぐためのサポートも可能です。2024年から義務化された相続登記についての周知や未登記空き家の問題にも対応し、専門家としてお客様の不安を解消いたします。

地域の皆様に信頼される相談相手として、お客様一人ひとりにぴったりな解決策を提案いたしますので安心してお任せください。